房地产

　　——在清华大学资本战略研修班上的演讲

　　应清华大学的邀请，我于10月15日下午，在清华大学资本战略研修班上发表了我对宏观经济与房地产的发展，中国资本市场的发展理念及趋势的看法。现限于篇幅，只录取其中对房价泡沫的看法，刊于博客，敬请广大网友指正。

　　这两天，不断出现一些经济方面的数据，让市场一惊一喜。前天，道琼斯指数在美国次贷危机以来首次重上万点，预示着美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。美国道琼斯指数从14600点的高位，跌至今年3月2日的6740点，直到前天才重上万点，走出了一条惊心动魄的曲线。也同时可以看出，美国社会对刺激经济所作出的方向选择和努力。

　　昨天中国发改委也公布了一个数据，那就是全国70个大中城市房价同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，连续7个月环比上涨。还有两个数据，一个是9月份新增贷款达到5167亿，比市场预期的3000多亿高出许多，还有一个是地方政府欠债突破5万亿。我们等下再来分析房价的数据，先看看后两个数据。后两个数据说明以投资拉动经济的失败，即使美国宣布退出经济刺激计划，中国也没有办法退出，原因有两个，一个是大量的钱投到铁公基上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；二是中国房地产已经货币化，减少贷款将直接导致房价暴跌。

　　2002年1月，中国的房价太低，土地的价值被大大地低估；但是由于房地产业市场化，这方面已经不好控制。中国的土地价值确实被低估，房价确实应该上涨，尤其是城市建设用地，应该反映它真实的价值，而反映真实的价值只能通过价格来表示。可是在房价理性上涨的同时，社会面对新的问题，就是大多数城市家庭无力承担购房价格，必然引起大多数人的激烈反对，这又形成了一个社会问题，而严重的社会问题，又将影响社会的稳定，最后变成政治问题。

　　北京/上海/深圳/广州的房价趋于合理，上涨空间不会太大，而其它大中城市，存在着继续上涨的空间，但上涨速度应该慢下来，这个速度应该满足人民的心理承受能力；房价过快增长，而人民的工资水平却没有赶上这个速度，这将带来一系列的问题。政府要做的是居者有其屋，最起码保障大多数城市人有自己的房子，房子大小是另一个问题。

　　现在社会上有一种舆论，富人拥有过多的房屋，而穷人却在为改善居住条件奔波。建筑的寿命顶多一两百年，如果富人投资房地产，拥有一些房屋，那么也就是惠及两三代人吧，这是可以接受的；两三代以后，富人的子孙将分化，或者另谋生路，或者从此重新开始投资；没有哪个富人家庭会因为拥有一幢大楼，就万世永享。财富是在社会中不断流动转移的，所以不必担心富人拥有一些房屋，这个问题不大。